送陽邸再生プロジェクトでは、「不動産ファンド」もしくは「不動産クラウドファンディング」のしくみを活用して、プロジェクトの実施に必要な資金を調達します。ここでは、「不動産ファンド」「不動産クラウドファンディング」とはどのようなものか説明いたします。
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングとは
「不動産ファンド」とは、複数の投資家から資金を集めて不動産に投資し、そこから得られる収益を投資家に分配する仕組みです。また、「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを活用して資金を集める不動産ファンドをいいます。
通常の現物不動産投資の場合、投資家自身が自己資金や金融機関からの借入れで用意した資金で不動産を取得し運用していきますが、収支管理から不動産の法的管理、物的管理、賃貸管理、それらの外注管理まですべての煩雑な管理業務を投資家自身で行う必要があります。
これに対して、不動産ファンドであれば、投資家は資金の出資と定期的な運用報告のチェックを行うだけで、上記の煩雑な管理の手間から解放されて運用益を得ることができるようになります。
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングのメリット
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングには、投資家にとって以下のようなメリットがあります。
【メリット①】少額から出資可能
商品によっても異なりますが、数万円から数百万円で不動産投資を行うことができるため、ひとりで数千万円以上の資金を用意する必要がある現物不動産投資に比べて、手軽に参加することができます。通常の現物不動産投資であれば、十分な自己資金がない場合には、自己資金に加えて、金融機関からの借入も行う必要もありますが、不動産ファンドであれば、自己資金の範囲内で無理なく資産運用できるため、借入に伴うリスクから解放されます。
【メリット②】分散投資が可能
少額から出資ができるため、異なる商品や異なる事業者の商品に分散投資することで、リスク分散を図ることができます。
【メリット③】管理の手間からの解放
通常、不動産投資を行うと、不動産を保有することに伴う様々な管理の手間が生じますが、不動産ファンドの場合はそれらの管理の手間を事業者が引き受けるため、投資家は管理の手間から解放されます。
【メリット④】不動産のプロのノウハウの活用
実物不動産投資の場合は、不動産の物的管理から賃貸管理まで自分自身で行うか、自分で業者に依頼して行う必要がありますが、不動産ファンドでは、不動産の賃貸や物件管理、売却を不動産のプロである事業者に任せることができるため、不動産価値を高めるのに有効的な不動産運用が期待できます。
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングの注意点
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングは、不動産を対象とした共同投資商品であることから、以下のような注意点に気を付けて出資する必要があります（契約書類の内容やリスク説明などを十分にご確認ください）。
【注意点①】不動産特有のリスク
投資対象が不動産であることから、通常の現物不動産への投資と同様に、対象不動産が空室になるリスク、想定していた賃料で賃貸できないリスク、想定していなかった費用が発生するリスク、物的に毀損するリスク、法的な瑕疵があるリスク、想定していた価格で売却できなかったリスクなど、様々なリスクが顕在化することにより、得られる利益や出資金の返還額に影響が及ぶ場合があります。
【注意点②】出資持分の流動性
通常の不動産や株式などであれば流通市場が整備されているため、比較的容易に売却して換金化することができますが、不動産ファンドの出資持分の場合はそのような流通市場がなく、また、契約により譲渡方法に制約がある場合もあるため、投資家自身の資金の性格を踏まえたうえで、運用期間などが自分の投資方針に合致しているかなどを考えて投資判断する必要があります。
【注意点③】税務的な取り扱い
不動産ファンド・不動産クラウドファンディングの中には権利形態が異なるものが混在しているため、投資を検討している商品がどのような形態のものなのか、それによる税務に対する影響などを十分に理解して投資することが必要になります。
当プロジェクトで予定している、不動産特定共同事業法に従って締結される「匿名組合契約」に基づく不動産ファンドでは、個人の会員様の場合、分配金は雑所得として総合課税の対象になり、原則として確定申告が必要です。ただし、給与所得者の1年間の雑所得の合計額が20万円以下の場合には、確定申告が不要な場合があります（税務に関する詳細は、税理士または所轄税務署にご確認ください）。
【注意点④】運営会社の信頼性
送陽邸再生プロジェクトで想定している不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンド（匿名組合型）のファンドの場合、不動産の所有権はファンドの運営会社が保有し、投資家はファンド運営会社と「匿名組合契約」を締結し、出資をする見返りとして、運用利益の一部を配当として受け取る権利と、出資金の返還を受ける権利を得ます。
運営会社が順調に事業を行い、契約内容に従って配当の支払いと出資金の返還を行えば問題ありませんが、万が一運用期間中に運営会社が破産等に陥ってしまうと、配当の支払いが得られないだけでなく、出資金の返還すらもされない可能性があります。
したがって、運営会社の財務力やファンドの運営実績、契約書類などでの説明から、運営会社の信頼性をしっかり確認することが必要になります。
不動産ファンドの運用会社であるルーフトップリアルティー株式会社は、不動産特定共同事業について、東京都知事から事業許可を得て不動産ファンドを運営しております（東京都知事許可 第１７９号）。
事業許可を得ている会社は、会社の財務状況やファンドの運営状況について、年１回の事業報告を東京都知事に対して行う必要があります。
まとめ
不動産クラウドファンディングにはメリットだけではなく注意点もありますので、十分にファンドの内容を理解してから、出資の意思決定をおこなっていただければと思います。